Apa itu Kondotel ? (Kondominium Hotel) dan ROI kondotel vs kos-kosan vs apartemen

🏨 Apa Itu Kondotel (Kondominium Hotel)?

Kondotel atau Kondominium Hotel adalah properti campuran antara kondominium dan hotel, di mana unit-unit kamar hotel dijual kepada investor individu, dan kemudian dikelola secara profesional seperti hotel.

---

✅ Ciri-Ciri Kondotel:

---

🏦 Cara Kerja Kondotel:

1. Investor beli unit (misalnya 1 kamar hotel)

2. Dikelola operator hotel, bukan disewakan sendiri

3. Setiap bulan/tahun, investor dapat bagi hasil (misalnya 60:40 atau 50:50 dari total profit unit)

4. Beberapa skema menawarkan guaranteed return (imbal hasil dijamin, misal 8% per tahun selama 3 tahun)

---

💰 Simulasi Investasi Kondotel (Contoh):

• Harga unit: Rp 1.000.000.000

• Guaranteed return: 8% per tahun

• Pendapatan per tahun: Rp 80.000.000

• Pendapatan bersih (setelah potong biaya): ± Rp 65.000.000

• Balik modal: ± 15 tahun (bisa lebih cepat jika hunian tinggi)

---

📌 Kelebihan:

• ✅ Passive income tanpa repot kelola

• ✅ Lokasi premium (pusat kota, dekat wisata)

• ✅ Dikelola profesional (lebih terjamin kualitas & okupansi)

• ✅ Bisa digunakan pribadi beberapa hari dalam setahun

⚠️ Kekurangan:

• ❌ Sertifikat biasanya HGB atas Satuan Rumah Susun (HGB-SRS)

• ❌ Tidak selalu transparan pembagian hasil

• ❌ Risiko tinggi jika okupansi rendah

• ❌ Tidak bisa dikontrak jangka panjang (hanya harian mingguan)

Berikut ini perbandingan ROI (Return on Investment) dari Kondotel, Kos-kosan, dan Apartemen, berdasarkan asumsi umum di Indonesia tahun 2025.

---

🏨 1. KONDOTEL

💸 Asumsi:

• Harga unit: Rp 1.000.000.000

• Pendapatan dari sewa harian via operator hotel

• Bagi hasil: 50:50 (investor : manajemen hotel)

• Tingkat okupansi: 60–70%

• Harga sewa rata-rata: Rp 500.000/hari

💰 Simulasi Pendapatan:

• Rp 500.000 x 30 hari x 70% = Rp 10.500.000 (pendapatan kotor/bln)

• Bagi hasil investor: 50% x Rp 10.500.000 = Rp 5.250.000/bln

• Pendapatan bersih/tahun: ± Rp 63.000.000

📊 ROI:

• Rp 63.000.000 / Rp 1.000.000.000 = 6,3% per tahun

• Balik modal: ± 15–16 tahun

---

🏘️ 2. KOS-KOSAN (10 kamar)

💸 Asumsi:

• Modal total (bangun + tanah): Rp 1.000.000.000

• Harga sewa/kamar: Rp 1.200.000/bln

• Tingkat okupansi: 90% (9 kamar terisi)

💰 Simulasi Pendapatan:

• Rp 1.200.000 x 9 kamar = Rp 10.800.000/bln

• Biaya operasional: Rp 2.000.000/bln

• Pendapatan bersih/bln: Rp 8.800.000

• Pendapatan bersih/tahun: Rp 105.600.000

📊 ROI:

• Rp 105.600.000 / Rp 1.000.000.000 = 10,56% per tahun

• Balik modal: ± 9–10 tahun

---

🏢 3. APARTEMEN (1 BR di kota besar)

💸 Asumsi:

• Harga unit: Rp 800.000.000

• Harga sewa bulanan: Rp 4.000.000

• Tingkat okupansi: 80% (10 bulan/tahun)

• Biaya service charge, maintenance, pajak: Rp 800.000/bln

💰 Simulasi Pendapatan:

• Pendapatan kotor/tahun: Rp 4.000.000 x 10 = Rp 40.000.000

• Biaya tahunan: Rp 800.000 x 12 = Rp 9.600.000

• Pendapatan bersih/tahun: Rp 30.400.000

📊 ROI:

• Rp 30.400.000 / Rp 800.000.000 = 3,8% per tahun

• Balik modal: ± 26 tahun

---

📊 Ringkasan Perbandingan ROI