Berikut adalah analisis mendetail untuk investasi vila di Denpasar — kota wisata UNESCO dan pintu masuk utama ke Bali, yang telah menarik 6,3 juta wisatawan asing sepanjang 2024 antaranews.com+1bali.antaranews.com+1.
📊 Tren dan Peluang Wisata di Denpasar
-
6,33 juta wisman berkunjung ke Bali sepanjang 2024, tumbuh 20 % YoY antaranews.com+2antaranews.com+2detik.com+2.
-
Kota Denpasar adalah pusat masuk wisman, dengan layanan hotel dan atraksi lokal terus berkembang .
-
TPK hotel berbintang di Bali sudah mencapai ~68 % per Juli 2024 .
Kesimpulannya, permintaan akomodasi di Denpasar sangat tinggi dan rising—ideal untuk investasi vila atau boutique stay.
🏘️ Simulasi Investasi Vila Kecil (2 unit) di Denpasar
✏️ Asumsi Dasar
-
Lokasi: Kawasan Renon / Kesiman Timur (strategis & berkembang)
-
Jumlah unit: 2 vila, tipe 1 lantai, 2 kamar, luas 80 m² masing-masing
-
Peruntukan: sewa harian via OTA (Airbnb, Booking), serta pasar lokal
💰 Estimasi Biaya Investasi
| Komponen | Per Unit (Rp) | 2 Unit (Rp) |
|---|---|---|
| Lahan & tanah (100 m² @ Rp12 juta/m²) | 1,200,000,000 | 2,400,000,000 |
| Bangunan (80 m² @ Rp5 juta/m²) | 400,000,000 | 800,000,000 |
| Interior & Style Bali Modern | 150,000,000 | 300,000,000 |
| Legalitas + IMB + Notaris | 25,000,000 | 50,000,000 |
| Lanscape + Jalan + Sekuriti | 50,000,000 | 100,000,000 |
| Total Investasi Awal | ± 3,650,000,000 |
📈 Simulasi Pendapatan
| Parameter | Estimasi per Unit | Total 2 Unit |
|---|---|---|
| Sewa harian (weekend/weekday) | Rp 1.200.000 / Rp 900.000 | |
| Rata-rata sewa (15 malam/thn) | Rp 1.000.000 × 15 = Rp 15.000.000 | |
| Pendapatan bulanan | Rp 15.000.000 | Rp 30.000.000 |
| Pendapatan tahunan | Rp 180.000.000 | Rp 360.000.000 |
📊 Analisis Finansial
-
ROI = Rp 360 juta ÷ Rp 3,65 miliar ≈ 9,9 % per tahun
-
Break-even point (BEP) ≈ ±10 tahun, tanpa memperhitungkan apresiasi aset
-
Potensi kenaikan aset: Properti dan lahan di Denpasar naik 5–8 % per tahun di lokasi strategis
✅ Kelebihan Investasi di Denpasar
-
Akses langsung ke bandara, pusat keramaian, dan Denpasar sebagai entry point
-
Pasar wisatawan asing dan domestik sangat kuat
-
TPK tinggi & rata-rata lama menginap 2,7–2,8 hari reddit.com+1reddit.com+1reddit.com
-
Mungkin monetisasi melalui glamping, spa, layanan F&B, atau kolaborasi dengan tour operator
⚠️ Risiko & Tantangan
-
Harga tanah tinggi: Rp 12 juta–20 juta/m² di kawasan posisinya baik
-
Kemacetan dan infrastruktur bisa jadi kendala
-
Regulasi zonasi & izin menjalankan vila perlu diperhatikan
🛠️ Rekomendasi Strategi
-
Pilih lokasi strategis (Renon/Kesiman Timur)
-
Desain Airbnb-friendly: gaya Bali modern, outdoor space, AC, Wi-Fi
-
Gunakan Ofiicial Site,platform OTA & social media untuk marketing
-
Kelola properti: kebersihan, cek-in/out, maintenance
-
Survey tetangga & akses jalan untuk kenyamanan jangka panjang
