Untuk mengestimasi harga jual properti di masa depan, kita bisa gunakan pendekatan kenaikan tahunan rata-rata (appreciation rate). Di Indonesia, rata-rata kenaikan harga properti per tahun berkisar antara 5%–15%, tergantung:
-
Lokasi (strategis atau tidak)
-
Infrastruktur sekitar
-
Jenis properti (rumah, apartemen, kavling, dll.)
-
Developer & branding
🔢 Rumus Estimasi Harga Jual:
Harga Jual di Masa Depan=Harga Beli×(1+Tingkat Kenaikan)Jumlah Tahun\text{Harga Jual di Masa Depan} = \text{Harga Beli} \times (1 + \text{Tingkat Kenaikan})^{\text{Jumlah Tahun}}
📊 Contoh Simulasi:
Misalnya:
-
Harga beli properti: Rp 700 juta
-
Rata-rata kenaikan per tahun: 8%
-
Lama pegang properti: 5 tahun
Harga Jual=700.000.000×(1+0.08)5≈Rp1.026.000.000\text{Harga Jual} = 700.000.000 \times (1 + 0.08)^5 \approx Rp 1.026.000.000
➡️ Estimasi capital gain = ± Rp 326 juta dalam 5 tahun.
📈 Simulasi Kenaikan Berdasarkan Berbagai Skenario:
| Tahun | Harga Awal Rp 700 Juta | Kenaikan 5% | Kenaikan 8% | Kenaikan 10% |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 735 juta | 756 juta | 770 juta | |
| 2 | 771 juta | 816 juta | 847 juta | |
| 3 | 809 juta | 881 juta | 931 juta | |
| 4 | 849 juta | 951 juta | 1,024 juta | |
| 5 | 891 juta | 1,026 juta | 1,126 juta |
❗Catatan:
-
Jika properti berada di lokasi pengembangan baru (jalan tol, MRT, kampus, dll), pertumbuhan bisa >10% per tahun.
-
Jika stagnan atau oversupply, bisa di bawah 5%.
