Investasi vila di Amed dan Tulamben (Bali Timur) adalah strategi cerdas untuk pasar niche—khususnya bagi investor yang menyasar wisatawan penyelam, eco-tourist, dan turis Eropa. Wilayah ini belum sepadat Bali Selatan, namun terkenal di dunia diving dan memiliki potensi pertumbuhan nilai properti yang tinggi.
📍 Profil Singkat: Amed & Tulamben
| Aspek | Amed & Tulamben |
|---|---|
| 🌊 Daya tarik utama | Diving/snorkeling kelas dunia (USS Liberty Shipwreck), tenang |
| 🧘♀️ Suasana | Alam, spiritual, eco-friendly |
| 🧑🤝🧑 Wisatawan dominan | Eropa (Jerman, Prancis, Belanda), diving enthusiast, retreat |
| 🛣️ Akses | ±2,5–3 jam dari Bandara Ngurah Rai via Karangasem |
| 💸 Harga tanah | ± Rp 500 ribu – 1,2 juta/m² (tergantung lokasi & akses) |
| 🧱 Harga bangunan | ± Rp 5–6 juta/m² untuk vila standar |
🔨 Simulasi Investasi Vila 2 Kamar
| Komponen | Estimasi Biaya |
|---|---|
| Lahan 300 m² @ Rp 900 rb/m² | Rp 270.000.000 |
| Bangunan 120 m² @ Rp 5,5 juta/m² | Rp 660.000.000 |
| Furnitur, kolam, lanskap | Rp 150.000.000 |
| Legalitas & perizinan | Rp 100.000.000 |
| Total Investasi | Rp 1.180.000.000 |
💰 Proyeksi Sewa (Airbnb/Vila Diving)
| Komponen | Estimasi |
|---|---|
| Harga sewa per malam | Rp 900.000 – 1.200.000 |
| Okupansi konservatif (45%) | 13 malam/bulan |
| Pendapatan kotor bulanan | Rp 11.700.000 – 15.600.000 |
| Biaya operasional (25%) | Rp 2.925.000 – 3.900.000 |
| Net income / bulan | Rp 8.775.000 – 11.700.000 |
| Net income / tahun | Rp 105 juta – 140 juta |
📊 ROI & Break Even Point
| Indikator | Estimasi |
|---|---|
| ROI Tahunan | ± 8,9% – 11,8% |
| Break Even Point | ± 8,5 – 11 tahun |
| Kenaikan nilai tanah | ± 5–8%/tahun |
🧭 Segmentasi Pasar & Kelebihan
| Target Wisatawan | Kelebihan Amed / Tulamben |
|---|---|
| 🐠 Divers & eco-tourists | Lokasi diving kelas dunia, eco-retreat alami |
| 🧘 Yoga/spiritual retreat | Tenang, dekat Gunung Agung |
| 💻 Digital nomad | Lingkungan sunyi + view laut/gunung |
| 🧳 Long-stay traveler Eropa | Biaya hidup murah + pengalaman otentik |
⚠️ Risiko & Solusi
| Tantangan | Solusi Strategis |
|---|---|
| Jarak dari bandara | Sediakan private shuttle untuk tamu |
| Fasilitas umum terbatas | Bangun mandiri, gunakan solar panel / water tank |
| Pasar niche (bukan massal) | Bangun reputasi dengan rating Airbnb & review |
🔑 Potensi Strategis:
-
Sangat cocok untuk investasi jangka panjang & properti passive income
-
Belum ramai → entry cost masih rendah
-
Cocok untuk eco-villa, glamping, yoga retreat, atau diving resort privat
✅ Rekomendasi Aksi
-
Mulai dengan 1–2 unit vila + kolam & view
-
Daftarkan di Airbnb, Booking, Dive Network
-
Bangun koneksi dengan operator diving lokal
-
Gunakan strategi harga dinamis saat high season (Agustus–Oktober)
