Lelang adalah proses penjualan barang atau aset kepada penawar tertinggi secara terbuka dan sah menurut hukum. Dalam konteks properti, lelang sering digunakan untuk menjual rumah, tanah, ruko, atau aset lain yang disita oleh bank, pemerintah, atau lembaga hukum karena kredit macet, utang, atau pelanggaran hukum.
⚖️ Ciri-Ciri Lelang Properti:
| Ciri | Penjelasan |
|---|---|
| Terbuka untuk umum | Siapa saja boleh ikut, asal memenuhi syarat. |
| Penawaran tertinggi menang | Harga akhir ditentukan dari penawaran tertinggi. |
| Dilakukan oleh pejabat lelang | Seperti dari KPKNL (Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang). |
| Ada jaminan uang (Uang Jaminan Lelang) | Biasanya 10–20% dari harga limit. |
| Dokumen sah dan legal | Properti biasanya sudah disertifikasi. |
🧾 Jenis-Jenis Lelang Properti:
-
Lelang Eksekusi KPKNL
-
Properti disita karena utang/kredit macet dan dijual oleh negara.
-
-
Lelang Non-eksekusi Sukarela
-
Pemilik secara sukarela menjual propertinya melalui sistem lelang.
-
-
Lelang Balai Lelang Swasta
-
Dilakukan oleh perusahaan lelang berizin, seperti Balai Lelang Asta Nara, JBA, dll.
-
🏠 Contoh Properti yang Sering Dilelang:
-
Rumah sitaan bank
-
Tanah kosong milik negara
-
Apartemen yang ditarik dari pengembang
-
Gudang bekas milik perusahaan
-
Ruko hasil penyitaan
🪙 Kelebihan Membeli Lewat Lelang:
-
✅ Harga bisa lebih murah dari pasar (di bawah NJOP)
-
✅ Sertifikat biasanya jelas (SHM/SHGB)
-
✅ Potensi investasi tinggi
⚠️ Risiko Lelang Properti:
-
🧍 Masih ditempati pemilik lama → butuh waktu untuk pengosongan
-
📄 Harus teliti dokumen dan legalitas
-
🔧 Tidak bisa komplain kondisi properti → beli apa adanya
-
💵 Uang jaminan hangus jika batal menang tapi tidak bayar
📌 Cara Ikut Lelang Properti:
-
Cari info di situs resmi:
-
Situs bank/lembaga swasta
-
-
Pilih properti yang diinginkan
-
Lihat jadwal, harga limit, dan syarat
-
Setor uang jaminan
-
Ikut proses lelang online (e-auction)
simulasi perhitungan total biaya lelang properti
Berikut ini simulasi perhitungan total biaya lelang properti, agar kamu tahu berapa total dana yang harus disiapkan jika ingin membeli properti dari lelang, misalnya rumah sitaan bank.
🏠 Contoh Properti:
-
Harga Limit Lelang: Rp 500.000.000
-
Status Sertifikat: SHM
-
Jenis Properti: Rumah tinggal
-
Lokasi: Dalam kota, bukan kawasan strategis premium
💰 Simulasi Biaya Lelang Properti:
| Komponen Biaya | Estimasi |
|---|---|
| 💸 Harga Lelang (pemenang tertinggi) | Rp 500.000.000 |
| 🛡️ Uang Jaminan Lelang (10-20%) | Rp 50.000.000 – 100.000.000 (dikembalikan jika kalah) |
| 🧾 Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) | 5% x (Harga – NJOPTKP) |
| 📝 Notaris/PPAT + AJB + Balik Nama | ± Rp 7.000.000 – 15.000.000 |
| 📄 Pajak Penghasilan (PPh) Penjual | 2.5% dari harga (biasanya ditanggung penjual/lembaga) |
| 💻 Biaya Administrasi Lelang Online | ± Rp 1.000.000 – 3.000.000 |
| 🏠 Biaya Pengosongan (opsional) | Rp 5.000.000 – 20.000.000 (jika masih dihuni) |
| 🔧 Renovasi Awal (opsional) | Rp 10.000.000 – 50.000.000 (kondisi properti) |
💳 Contoh Perhitungan:
Misalnya kamu menang lelang di harga Rp 500.000.000, maka:
| Komponen | Biaya |
|---|---|
| Harga Lelang | Rp 500.000.000 |
| BPHTB (5% x Rp 425jt*) | Rp 21.250.000 |
| Notaris & AJB | Rp 10.000.000 |
| Admin Lelang | Rp 1.500.000 |
| Biaya Pengosongan | Rp 10.000.000 |
| Renovasi Ringan | Rp 20.000.000 |
| Total Biaya | Rp 562.750.000 |
*Diasumsikan NJOPTKP = Rp 75 juta.
📌 Catatan:
-
BPHTB = 5% x (Harga Lelang – NJOPTKP)
-
Uang jaminan tidak dihitung sebagai biaya karena dikembalikan jika kalah.
-
Biaya bisa berbeda tergantung kota, notaris, atau bank penyelenggara lelang.
