💰 Apa Itu PPn (Pajak Pertambahan Nilai)?
PPn (Pajak Pertambahan Nilai) adalah pajak yang dikenakan atas transaksi jual beli barang dan jasa kena pajak di Indonesia, termasuk dalam transaksi properti seperti rumah, ruko, apartemen, dan tanah.
🧾 Dasar Hukum:
UU No. 8 Tahun 1983 tentang PPN, diubah terakhir dengan UU No. 7 Tahun 2021 (UU Harmonisasi Peraturan Perpajakan).
Dikelola oleh Direktorat Jenderal Pajak (DJP).
📊 Berapa Tarif PPn?
Tahun Berlaku Tarif PPn
Sebelum 2022 10%
Sejak April 2022 11% (tarif saat ini)
Direncanakan Naik (2025) 12% (belum berlaku)
🏠 PPn Dalam Transaksi Properti
Jenis Transaksi Properti Kena PPn? Keterangan
Beli rumah baru dari developer ✅ Ya Dikenakan 11% dari harga jual (kecuali rumah subsidi)
Beli rumah second (dari orang) ❌ Tidak Karena bukan pengusaha kena pajak (non-PKP)
Jual beli tanah kosong dari developer ✅ Ya Jika penjual adalah pengusaha kena pajak (PKP)
Properti komersial (ruko, rukan) ✅ Ya Dikenakan PPn jika dijual oleh PKP
🔢 Contoh Simulasi PPn:
Harga rumah baru = Rp 800.000.000
Maka PPn = 11% x 800 juta = Rp 88.000.000
Biasanya sudah termasuk dalam harga jual (tergantung developer), tetapi wajib dicek dalam perjanjian.
❗ Catatan Penting:
Rumah subsidi tidak dikenai PPn.
Jika properti dijual oleh perusahaan non-PKP atau individu biasa, tidak ada PPn.
Pembayaran PPn biasanya dilakukan saat akad jual beli atau serah terima unit.
Simulasi lengkap biaya PPn + BPHTB + AJB,
Berikut ini adalah simulasi lengkap biaya pembelian properti yang meliputi:
PPn (Pajak Pertambahan Nilai)
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
AJB (Akta Jual Beli)
🏠 Simulasi Kasus
Jenis properti: Rumah baru dari developer
Harga jual: Rp 800.000.000
Lokasi: Kota Tangerang
Status tanah: SHGB
Luas tanah + bangunan: 120 m²
💰 1. PPn (Pajak Pertambahan Nilai)
PPn dikenakan 11% dari harga jual properti jika dijual oleh developer berstatus PKP.
ini
Copy
Edit
PPn = 11% × Harga Jual
PPn = 11% × Rp 800.000.000 = Rp 88.000.000
✅ Wajib dibayar oleh pembeli (kadang sudah termasuk harga jual, tergantung developer).
🧾 2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Tarif: 5% × (Harga Jual – NJOPTKP)
NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) rata-rata di banyak daerah: Rp 60 juta
ini
Copy
Edit
BPHTB = 5% × (Rp 800.000.000 – Rp 60.000.000)
BPHTB = 5% × Rp 740.000.000 = Rp 37.000.000
✅ Wajib dibayar oleh pembeli dan dibayarkan sebelum proses balik nama.
📜 3. Biaya AJB (Akta Jual Beli)
Biaya notaris untuk AJB biasanya: 0,5% – 1% dari harga jual. Kita ambil asumsi 0,75%.
ini
Copy
Edit
AJB = 0,75% × Rp 800.000.000 = Rp 6.000.000
⚠️ Biaya ini bisa ditanggung pembeli, penjual, atau ditanggung bersama — tergantung kesepakatan.
📌 Rekap Total Biaya yang Dibayar Pembeli
Komponen Biaya Jumlah
PPn (11%) Rp 88.000.000
BPHTB (5%) Rp 37.000.000
AJB (0,75%) Rp 6.000.000
Total Rp 131.000.000
❗ Catatan Tambahan:
Belum termasuk biaya balik nama sertifikat, biaya validasi pajak, dan PPAT (biasanya Rp 2–5 juta).
Beberapa daerah memiliki NJOPTKP berbeda (misalnya Jakarta: Rp 80 juta).
Rumah subsidi (harga di bawah ketentuan dan memenuhi syarat) bebas PPn & BPHTB.
