ποΈ Apa Itu Cluster?
Cluster adalah kawasan perumahan tertutup (gated community) yang terdiri dari beberapa unit rumah dengan desain seragam, akses terbatas (biasanya hanya satu pintu masuk/keluar), dan dilengkapi sistem keamanan serta fasilitas bersama.
β Ciri Khas Perumahan Cluster:
-
π§ Satu Gerbang Masuk (One Gate System)
Menjamin keamanan, dengan pos jaga dan akses terbatas. -
π‘οΈ Keamanan 24 Jam
Biasanya ada petugas keamanan dan kamera CCTV. -
π Rumah Seragam & Modern
Desain arsitektur yang selaras antar unit rumah. -
π§° Fasilitas Bersama
Bisa ada taman, area bermain anak, jogging track, musala, bahkan kolam renang (tergantung skala). -
π Jumlah Unit Terbatas
Biasanya hanya 10β100 rumah, sehingga lebih eksklusif dan tenang.
π Perbedaan Cluster vs Perumahan Konvensional
Aspek | Cluster | Perumahan Biasa |
---|---|---|
Akses | Satu pintu masuk (tertutup) | Bebas masuk dari banyak arah |
Keamanan | Tinggi, ada petugas & CCTV | Umumnya tergantung lingkungan |
Desain Rumah | Seragam, arsitektur modern | Beragam |
Biaya Lingkungan (IPL) | Ada (sekitar Rp 100β500rb/bln) | Biasanya tidak ada atau sukarela |
Privasi & Ketenangan | Lebih terjaga | Tergantung tetangga/lingkungan |
π‘ Cluster Cocok Untuk:
-
Keluarga muda yang ingin lingkungan tenang dan aman
-
Profesional yang bekerja di kota, butuh akses cepat
-
Investor properti yang cari rumah sewa eksklusif
-
Orang tua yang ingin tinggal di lingkungan sosial yang tertutup
Berikut adalah simulasi perbandingan harga dan biaya total antara rumah cluster vs rumah biasa (non-cluster) di wilayah Jabodetabek sebagai contoh:
π‘ 1. Rumah Cluster (Tipe 45/72)
π§Ύ Spesifikasi:
-
Bangunan: 45 mΒ², Tanah: 72 mΒ²
-
Lokasi: Dalam kawasan cluster, dengan one gate system
-
Fasilitas: Security 24 jam, taman, playground
-
Sertifikat: SHM/HGB
π° Biaya:
Komponen | Estimasi Biaya |
---|---|
Harga Rumah | Rp 750.000.000 |
PPN (jika dari developer) | Rp 75.000.000 (10%) |
Biaya Notaris + AJB + BPHTB | Rp 20.000.000 |
Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) | Rp 300.000/bulan |
PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) | Rp 500.000 / tahun (~Rp 42.000/bln) |
β Total Biaya Awal: Β± Rp 845.000.000
Biaya Bulanan: Β± Rp 342.000
π 2. Rumah Biasa (Non-Cluster, Tipe 45/90)
π§Ύ Spesifikasi:
-
Bangunan: 45 mΒ², Tanah: 90 mΒ²
-
Lokasi: Perumahan umum atau kampung
-
Fasilitas: Umum (tidak ada keamanan atau sistem cluster)
-
Sertifikat: SHM
π° Biaya:
Komponen | Estimasi Biaya |
---|---|
Harga Rumah | Rp 650.000.000 |
PPN (jika dari developer) | Rp 65.000.000 |
Biaya Notaris + AJB + BPHTB | Rp 18.000.000 |
Iuran Lingkungan (RT/RW/Sosial) | Rp 50.000 β 100.000 / bulan (sukarela) |
PBB | Rp 600.000 / tahun (~Rp 50.000/bln) |
β Total Biaya Awal: Β± Rp 733.000.000
Biaya Bulanan: Β± Rp 100.000 (rata-rata)
βοΈ Perbandingan Ringkas
Aspek | Rumah Cluster | Rumah Biasa (Non-Cluster) |
---|---|---|
Harga Rumah | Lebih mahal (~Rp 750 Jt+) | Lebih murah (~Rp 650 Jt) |
Keamanan | Tinggi (security & one gate) | Bergantung lingkungan sekitar |
Fasilitas | Lengkap (taman, playground) | Umum (fasilitas terbatas) |
Biaya Bulanan | Β± Rp 342.000 | Β± Rp 100.000 |
Luas Tanah | Cenderung lebih kecil | Bisa lebih luas |
Nilai Investasi | Lebih stabil & cepat disewa | Cenderung tumbuh lambat |
π Kesimpulan:
Tujuan | Rekomendasi |
---|---|
Hidup nyaman & aman | β Pilih Rumah Cluster |
Biaya lebih hemat & fleksibel | β Pilih Rumah Biasa |
Untuk investasi jangka pendek | β Cluster lebih cepat disewakan |
Butuh lahan lebih luas/renovasi | β Rumah biasa lebih fleksibel |