🏘️ Apa Itu Cluster?
Cluster adalah kawasan perumahan tertutup (gated community) yang terdiri dari beberapa unit rumah dengan desain seragam, akses terbatas (biasanya hanya satu pintu masuk/keluar), dan dilengkapi sistem keamanan serta fasilitas bersama.
✅ Ciri Khas Perumahan Cluster:
-
🚧 Satu Gerbang Masuk (One Gate System)
Menjamin keamanan, dengan pos jaga dan akses terbatas. -
🛡️ Keamanan 24 Jam
Biasanya ada petugas keamanan dan kamera CCTV. -
🏠 Rumah Seragam & Modern
Desain arsitektur yang selaras antar unit rumah. -
🧰 Fasilitas Bersama
Bisa ada taman, area bermain anak, jogging track, musala, bahkan kolam renang (tergantung skala). -
📏 Jumlah Unit Terbatas
Biasanya hanya 10–100 rumah, sehingga lebih eksklusif dan tenang.
🆚 Perbedaan Cluster vs Perumahan Konvensional
| Aspek | Cluster | Perumahan Biasa |
|---|---|---|
| Akses | Satu pintu masuk (tertutup) | Bebas masuk dari banyak arah |
| Keamanan | Tinggi, ada petugas & CCTV | Umumnya tergantung lingkungan |
| Desain Rumah | Seragam, arsitektur modern | Beragam |
| Biaya Lingkungan (IPL) | Ada (sekitar Rp 100–500rb/bln) | Biasanya tidak ada atau sukarela |
| Privasi & Ketenangan | Lebih terjaga | Tergantung tetangga/lingkungan |
💡 Cluster Cocok Untuk:
-
Keluarga muda yang ingin lingkungan tenang dan aman
-
Profesional yang bekerja di kota, butuh akses cepat
-
Investor properti yang cari rumah sewa eksklusif
-
Orang tua yang ingin tinggal di lingkungan sosial yang tertutup
Berikut adalah simulasi perbandingan harga dan biaya total antara rumah cluster vs rumah biasa (non-cluster) di wilayah Jabodetabek sebagai contoh:
🏡 1. Rumah Cluster (Tipe 45/72)
🧾 Spesifikasi:
-
Bangunan: 45 m², Tanah: 72 m²
-
Lokasi: Dalam kawasan cluster, dengan one gate system
-
Fasilitas: Security 24 jam, taman, playground
-
Sertifikat: SHM/HGB
💰 Biaya:
| Komponen | Estimasi Biaya |
|---|---|
| Harga Rumah | Rp 750.000.000 |
| PPN (jika dari developer) | Rp 75.000.000 (10%) |
| Biaya Notaris + AJB + BPHTB | Rp 20.000.000 |
| Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) | Rp 300.000/bulan |
| PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) | Rp 500.000 / tahun (~Rp 42.000/bln) |
✅ Total Biaya Awal: ± Rp 845.000.000
Biaya Bulanan: ± Rp 342.000
🏠 2. Rumah Biasa (Non-Cluster, Tipe 45/90)
🧾 Spesifikasi:
-
Bangunan: 45 m², Tanah: 90 m²
-
Lokasi: Perumahan umum atau kampung
-
Fasilitas: Umum (tidak ada keamanan atau sistem cluster)
-
Sertifikat: SHM
💰 Biaya:
| Komponen | Estimasi Biaya |
|---|---|
| Harga Rumah | Rp 650.000.000 |
| PPN (jika dari developer) | Rp 65.000.000 |
| Biaya Notaris + AJB + BPHTB | Rp 18.000.000 |
| Iuran Lingkungan (RT/RW/Sosial) | Rp 50.000 – 100.000 / bulan (sukarela) |
| PBB | Rp 600.000 / tahun (~Rp 50.000/bln) |
✅ Total Biaya Awal: ± Rp 733.000.000
Biaya Bulanan: ± Rp 100.000 (rata-rata)
⚖️ Perbandingan Ringkas
| Aspek | Rumah Cluster | Rumah Biasa (Non-Cluster) |
|---|---|---|
| Harga Rumah | Lebih mahal (~Rp 750 Jt+) | Lebih murah (~Rp 650 Jt) |
| Keamanan | Tinggi (security & one gate) | Bergantung lingkungan sekitar |
| Fasilitas | Lengkap (taman, playground) | Umum (fasilitas terbatas) |
| Biaya Bulanan | ± Rp 342.000 | ± Rp 100.000 |
| Luas Tanah | Cenderung lebih kecil | Bisa lebih luas |
| Nilai Investasi | Lebih stabil & cepat disewa | Cenderung tumbuh lambat |
📝 Kesimpulan:
| Tujuan | Rekomendasi |
|---|---|
| Hidup nyaman & aman | ✅ Pilih Rumah Cluster |
| Biaya lebih hemat & fleksibel | ✅ Pilih Rumah Biasa |
| Untuk investasi jangka pendek | ✅ Cluster lebih cepat disewakan |
| Butuh lahan lebih luas/renovasi | ✅ Rumah biasa lebih fleksibel |
