🧾 Apa Itu BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)?
BPHTB adalah pajak yang dikenakan kepada pihak pembeli saat terjadi peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, seperti pembelian, hibah, warisan, tukar menukar, atau pemberian hak.
📚 Dasar Hukum
-
UU No. 21 Tahun 1997 tentang BPHTB
-
Diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000
-
Sejak 2011, BPHTB dipungut oleh Pemerintah Daerah (Pemda), bukan lagi pusat.
📊 Siapa yang Wajib Bayar?
Yang wajib membayar BPHTB adalah:
-
Pembeli properti (tanah/bangunan)
-
Penerima hibah waris
-
Penerima dalam proses peralihan hak lainnya
💰 Berapa Tarif BPHTB?
Tarif: 5% × (NPOP – NPOPTKP)
Keterangan:
-
NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak (biasanya harga transaksi)
-
NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (bebas pajak sampai batas tertentu)
Contoh NPOPTKP (berbeda di tiap daerah):
-
DKI Jakarta: Rp 80.000.000
-
Umum di luar Jakarta: Rp 60.000.000
🔢 Contoh Perhitungan:
Misalnya beli rumah seharga Rp 700 juta di Surabaya (NPOPTKP = Rp 60 juta):
🏠 Jenis Peralihan Hak yang Kena BPHTB:
| Jenis Peralihan Hak | Kena BPHTB? |
|---|---|
| Jual beli tanah/bangunan | ✅ Ya |
| Hibah waris (keluarga) | ✅ Ya |
| Tukar-menukar tanah | ✅ Ya |
| Warisan (dengan syarat) | ✅ Ya |
| Wakaf / hibah ke tempat ibadah | ❌ Tidak |
📌 Kapan BPHTB Dibayar?
BPHTB harus dibayar sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris atau PPAT.
🛠️ Cara Bayar BPHTB:
-
Minta SKPD BPHTB dari notaris/PPAT
-
Bayar di bank daerah (BPD) atau online melalui e-BPHTB
-
Simpan bukti bayar untuk proses balik nama sertifikat
Kalau kamu mau:
-
Contoh simulasi BPHTB berdasarkan harga rumah kamu
-
Link cek dan bayar BPHTB online di daerah kamu
-
Template kwitansi atau bukti BPHTB
Berikut ini adalah contoh simulasi perhitungan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) berdasarkan harga rumah yang berbeda-beda di beberapa kota:
✅ Rumus BPHTB:
-
Harga Transaksi (NPOP): Harga beli rumah/tanah sesuai perjanjian
-
NPOPTKP (bebas pajak):
-
DKI Jakarta = Rp 80 juta
-
Kota/kab lain = Rp 60 juta (umum)
-
💡 Simulasi 1 – Rumah Rp 500 Juta di Depok (NPOPTKP: 60 juta)
💡 Simulasi 2 – Rumah Rp 800 Juta di Jakarta (NPOPTKP: 80 juta)
💡 Simulasi 3 – Rumah Subsidi Rp 168 Juta di Bogor (NPOPTKP: 60 juta)
💡 Simulasi 4 – Warisan Rumah Rp 1,2 Miliar di Surabaya (NPOPTKP: 60 juta)
⚠️ Untuk warisan/hadiah antar keluarga inti, tarif dan syarat bisa berbeda tergantung peraturan daerah.
🔍 Kesimpulan Singkat:
| Harga Rumah | Kota | NPOPTKP | BPHTB |
|---|---|---|---|
| Rp 500 juta | Depok | 60 juta | Rp 22 juta |
| Rp 800 juta | Jakarta | 80 juta | Rp 36 juta |
| Rp 168 juta | Bogor | 60 juta | Rp 5,4 juta |
| Rp 1,2 miliar | Surabaya | 60 juta | Rp 57 juta |
