📄 Apa Itu SHM (Sertifikat Hak Milik)?
SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah sertifikat kepemilikan tertinggi dan terkuat atas tanah di Indonesia, yang diterbitkan oleh BPN (Badan Pertanahan Nasional) dan memberikan hak penuh kepada pemiliknya untuk menggunakan, mengalihkan, atau mewariskan tanah tersebut.
✅ Definisi Sederhana:
SHM adalah bukti legal tertinggi bahwa tanah benar-benar milik pribadi dan bebas dari kontrol pihak lain (termasuk negara).
🏛️ Ciri-Ciri SHM:
-
Masa berlaku: Seumur hidup (tanpa batas waktu)
-
Dapat diwariskan atau dijual kapan saja
-
Tidak ada kewajiban perpanjangan seperti HGB atau HGU
-
Diberikan hanya kepada Warga Negara Indonesia (WNI)
-
Hak kepemilikan terkuat dan tidak bisa dibatalkan secara sepihak
📌 Perbedaan SHM dengan HGB dan lainnya:
| Jenis Sertifikat | Pemilik | Masa Berlaku | Status Kuat? | Bisa Dialihkan? |
|---|---|---|---|---|
| SHM | WNI | Seumur hidup | ✔️ Terkuat | ✔️ Ya |
| HGB | WNI/WNA/Badan | 30 thn (bisa diperpanjang) | ❌ Lebih lemah | ✔️ Ya |
| HGU | Badan usaha | 25–35 tahun | ❌ Lebih lemah | ✔️ Terbatas |
📎 Manfaat Memiliki SHM:
-
✅ Kepastian hukum & kepemilikan penuh
-
✅ Bisa digunakan sebagai jaminan pinjaman (agunan)
-
✅ Tidak terikat dengan pengembang atau instansi
-
✅ Lebih mudah dijual dan nilainya tinggi
🧾 Contoh Informasi dalam SHM:
-
Nomor sertifikat
-
Nama pemilik
-
Letak & luas tanah
-
Peta bidang tanah
-
Batas-batas tanah
-
Tanggal diterbitkan oleh BPN
🧠 Cara Mendapatkan SHM:
-
Beli tanah/rumah dari pemilik sebelumnya (melalui AJB & balik nama)
-
Naikkan status dari HGB ke SHM (bisa dilakukan lewat BPN)
-
Warisan dari orang tua (harus dilakukan balik nama ahli waris)
-
Redistribusi tanah pemerintah
⚠️ Penting Diperhatikan:
-
Hanya WNI yang boleh memiliki SHM
-
Waspadai sertifikat palsu → pastikan keasliannya di BPN atau PPAT
-
Jika tanah masih HGB, kamu bisa urus peningkatan ke SHM
Berikut adalah simulasi biaya untuk mengubah status tanah dari HGB (Hak Guna Bangunan) menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik), lengkap dengan penjelasan dan rumus perhitungan resminya.
🏠 Simulasi: HGB ke SHM
✅ Contoh Kasus:
-
Luas tanah: 200 m²
-
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak): Rp 1.000.000/m²
-
Lokasi: Di atas tanah negara (bukan dari developer)
-
Pemohon: Warga Negara Indonesia (WNI)
-
Tanah digunakan untuk tempat tinggal (rumah)
💰 Komponen Biaya Naik HGB ke SHM:
1. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
Dihitung berdasarkan PP No. 128 Tahun 2015.
Rumus:
📌 PNBP = (0,2% × NJOP × Luas tanah)
Hitung:
= 0,2% × Rp 1.000.000 × 200
= Rp 400.000
2. Biaya Notaris / PPAT (opsional)
Jika dibantu oleh notaris atau PPAT, biasanya dikenakan biaya jasa:
➡️ Estimasi: Rp 1.000.000 – Rp 2.500.000 (tergantung kota & kompleksitas)
3. Biaya Administrasi Lain (opsional)
-
Materai
-
Fotokopi legalisir
-
Pengukuran ulang jika diperlukan (oleh BPN): ±Rp 500.000 – Rp 1.000.000
-
Biaya transport ke kantor BPN
📊 Rangkuman Simulasi Biaya
| Komponen | Estimasi Biaya |
|---|---|
| PNBP ke negara | Rp 400.000 |
| Notaris/PPAT (jika pakai jasa) | Rp 1.500.000 (rata-rata) |
| Pengukuran/administrasi tambahan | Rp 750.000 (opsional) |
| Total (perkiraan) | Rp 2.650.000 – Rp 3.500.000 |
📎 Dokumen yang Harus Disiapkan:
-
Sertifikat HGB asli
-
Fotokopi KTP & KK
-
Fotokopi SPPT PBB terakhir
-
Fotokopi IMB (jika ada)
-
Surat permohonan peningkatan hak
-
Bukti pembayaran PNBP
🕒 Waktu Proses:
-
Estimasi: 1 – 2 bulan, tergantung kota & kelengkapan dokumen
⚠️ Catatan:
-
Jika tanah berasal dari developer, biasanya tidak perlu bayar PNBP lagi (karena bukan tanah negara).
-
Jika kamu punya lebih dari 600 m², bisa dikenakan tarif berbeda.
-
Untuk tanah warisan, bisa sekalian proses balik nama & peningkatan hak.
