Berikut adalah simulasi biaya perpanjangan SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) lengkap, sesuai peraturan resmi, dengan contoh kasus:
✅ Contoh Kasus:
-
Luas tanah: 150 m²
-
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak): Rp 1.200.000/m²
-
Jenis penggunaan: Perumahan pribadi
-
Lokasi: Kota besar (misalnya Bekasi atau Surabaya)
-
Pemohon: WNI
💰 Komponen Biaya Perpanjangan SHGB:
1. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
Mengacu pada PP No. 128 Tahun 2015.
Rumus:
PNBP = 0,2% × NJOP × Luas tanah
🔢 Perhitungan:
= 0,2% × Rp 1.200.000 × 150
= Rp 360.000
2. Biaya Jasa Notaris/PPAT (Opsional)
Jika kamu dibantu notaris/PPAT, akan ada biaya jasa:
➡️ Estimasi: Rp 1.000.000 – Rp 2.500.000, tergantung wilayah & kompleksitas
3. Biaya Administrasi Tambahan (Opsional)
-
Materai & fotokopi legalisasi dokumen
-
Biaya transport ke kantor BPN
-
Biaya pengukuran ulang (jika diminta): ± Rp 500.000 – Rp 1.000.000
📊 Rangkuman Biaya Simulasi
| Komponen | Estimasi Biaya |
|---|---|
| PNBP ke negara | Rp 360.000 |
| Jasa Notaris/PPAT (opsional) | Rp 1.500.000 (rata-rata) |
| Biaya administrasi (opsional) | Rp 750.000 |
| Total (perkiraan) | Rp 2.610.000 – Rp 3.000.000 |
📝 Dokumen yang Diperlukan:
-
Sertifikat SHGB asli
-
KTP pemilik
-
NPWP (jika diminta)
-
SPPT PBB tahun terakhir
-
IMB atau PBG (jika ada)
-
Bukti pembayaran PNBP
-
Surat permohonan perpanjangan ke BPN
🕒 Estimasi Waktu Proses:
-
2–8 minggu, tergantung kelengkapan dokumen dan kantor BPN setempat
⚠️ Tips Penting:
-
Ajukan perpanjangan minimal 2 tahun sebelum masa SHGB habis
-
Jika SHGB kadaluarsa dan tidak diperpanjang, tanah dapat kembali ke negara
-
Pastikan data di sertifikat tidak ada kesalahan (nama, luas, batas, dsb)
Berikut adalah cara lengkap mengubah status SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik) melalui proses resmi di BPN (Badan Pertanahan Nasional):
🏡 SIAPA YANG BISA MENGUBAH SHGB KE SHM?
✅ Warga Negara Indonesia (WNI)
✅ Tanah digunakan untuk tempat tinggal pribadi
✅ SHGB masih aktif (belum kedaluwarsa)
✅ Luas tanah tidak melebihi batas maksimum SHM (umumnya 2.000 m², tergantung daerah)
📋 LANGKAH-LANGKAH MENGUBAH SHGB KE SHM
1. Siapkan Dokumen
Dokumen wajib:
-
Sertifikat SHGB asli
-
Fotokopi KTP & KK
-
Fotokopi NPWP (jika diminta)
-
Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir
-
Fotokopi IMB / PBG (jika ada)
-
Surat permohonan peningkatan hak milik
-
Bukti pembayaran PNBP
2. Datang ke Kantor BPN Setempat
-
Bawa semua dokumen
-
Ambil antrean di loket pelayanan peningkatan hak
-
Isi formulir permohonan ubah SHGB ke SHM
3. Bayar PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
Rumus resmi:
Biaya PNBP = 0,2% × NJOP × Luas Tanah
📌 Misalnya:
Luas tanah = 120 m²
NJOP = Rp 1.000.000/m²
⟶ Biaya: 0,2% × 1.000.000 × 120 = Rp 240.000
4. Proses Pemeriksaan Lapangan (Jika Diperlukan)
-
Petugas BPN bisa melakukan pengukuran ulang
-
Untuk memastikan tidak ada perubahan batas atau penggunaan
5. Terbit Sertifikat Baru (SHM)
-
Setelah disetujui, sertifikat SHGB ditarik
-
BPN menerbitkan sertifikat SHM baru atas nama pemohon
-
Lama proses: ± 1–2 bulan
📌 Catatan Penting:
| Hal | Keterangan |
|---|---|
| SHGB harus masih berlaku | Tidak bisa diubah jika sudah habis |
| Hanya untuk tanah perorangan | Badan usaha tidak bisa punya SHM |
| WNA tidak bisa punya SHM | Hanya WNI yang berhak |
| Tanah dari developer? | Tetap bisa ubah ke SHM jika sudah AJB |
💰 Estimasi Biaya Total:
| Komponen | Estimasi (Contoh 120 m²) |
|---|---|
| PNBP | Rp 240.000 |
| Jasa Notaris (opsional) | Rp 1.000.000 – Rp 2.500.000 |
| Biaya administrasi lainnya | Rp 500.000 – Rp 1.000.000 |
| Total (perkiraan) | Rp 2.000.000 – Rp 3.700.000 |
✅ Keuntungan Mengubah SHGB ke SHM:
-
Status kepemilikan terkuat & permanen
-
Tidak perlu diperpanjang
-
Nilai jual lebih tinggi
-
Lebih mudah dijadikan jaminan/agunan
