📝 Apa Itu AJB (Akta Jual Beli)?
AJB (Akta Jual Beli) adalah dokumen resmi yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang membuktikan telah terjadi transaksi jual beli properti antara penjual dan pembeli.
✅ Definisi Sederhana:
AJB adalah dokumen hukum yang membuktikan bahwa hak atas tanah atau bangunan telah beralih dari penjual ke pembeli.
📜 Fungsi AJB:
-
Bukti sah bahwa jual beli telah dilakukan secara hukum.
-
Syarat untuk balik nama sertifikat tanah di kantor pertanahan (BPN).
-
Melindungi hak dan kewajiban penjual dan pembeli.
-
Menjadi dasar hukum saat terjadi sengketa.
🧾 Proses Pembuatan AJB:
-
Pemeriksaan Sertifikat: Legalitas tanah dicek di BPN.
-
Pelunasan Pajak:
-
Penjual: PPh Final (2,5%)
-
Pembeli: BPHTB (5%)
-
-
Pemeriksaan oleh PPAT: Data identitas, objek, dan syarat lainnya dicek.
-
Penandatanganan AJB oleh kedua belah pihak di hadapan PPAT.
-
Balik Nama Sertifikat ke atas nama pembeli (diajukan ke BPN).
📌 Syarat Pembuatan AJB:
| Dari Penjual | Dari Pembeli |
|---|---|
| Sertifikat asli | KTP & NPWP |
| KTP & KK | Bukti pelunasan pembayaran |
| Surat Persetujuan Pasangan | Bukti pelunasan BPHTB |
| Bukti lunas PBB terakhir |
⚠️ Penting Diketahui:
-
AJB bukan sertifikat. Sertifikat hak milik tetap dikeluarkan oleh BPN.
-
Harus dibuat di hadapan PPAT resmi, bukan notaris biasa (kecuali yang juga PPAT).
-
AJB bisa digunakan untuk pengajuan balik nama sertifikat.
🏛️ Contoh Kasus:
Kamu membeli rumah seharga Rp500 juta. Setelah semua pajak dilunasi, kamu dan penjual menandatangani AJB di PPAT. Setelah itu, AJB digunakan untuk memproses balik nama sertifikat rumah ke atas namamu di BPN.
langkah-langkah jual beli properti lengkap dan legal (baik rumah, tanah, atau ruko), dari awal hingga sertifikat berpindah nama ke pembeli:
✅ 1. Cek Legalitas Properti
Sebelum transaksi, pembeli wajib memastikan:
-
Sertifikat asli (SHM/HGB) → tidak dalam sengketa, tidak diagunkan
-
IMB atau PBG (untuk bangunan)
-
PBB lunas
-
Cocokkan nama pemilik di sertifikat dengan KTP penjual
Opsional: Gunakan jasa notaris/PPAT atau pengecekan ke BPN untuk verifikasi.
✅ 2. Buat Kesepakatan Jual Beli
-
Tentukan harga properti
-
Tentukan metode & waktu pembayaran (cash, KPR, cicilan langsung)
-
Tentukan biaya-biaya siapa yang tanggung (PPN, PPh, BPHTB, notaris)
-
Buat Surat Perjanjian Jual Beli (SPJB) atau PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) jika pembayaran bertahap
✅ 3. Persiapkan Dokumen-Dokumen
📌 Dari Penjual:
-
Sertifikat asli
-
KTP & KK
-
NPWP
-
IMB / PBG
-
PBB terakhir (lunas)
-
Surat Persetujuan Suami/Istri
-
Bukti pelunasan PPh (2,5% dari harga jual)
📌 Dari Pembeli:
-
KTP & KK
-
NPWP
-
Bukti pembayaran uang muka/pelunasan
-
Bukti pelunasan BPHTB (5% dari nilai jual)
✅ 4. Bayar Pajak dan Biaya Lain
| Pajak/Biaya | Dibayar Oleh |
|---|---|
| PPh Final (2,5%) | Penjual |
| BPHTB (5%) | Pembeli |
| Biaya Notaris/PPAT | Umumnya pembeli |
| PPN (jika developer & PKP) | Pembeli |
✅ 5. Proses AJB di PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)
-
Semua pihak hadir dan menandatangani Akta Jual Beli (AJB)
-
Transaksi dianggap sah secara hukum
-
AJB digunakan sebagai dasar untuk proses balik nama
✅ 6. Balik Nama Sertifikat di BPN
Dilakukan oleh PPAT atau pembeli ke Kantor Pertanahan (BPN) setempat:
-
Serahkan: AJB, sertifikat asli, KTP, bukti bayar pajak
-
Sertifikat akan diubah ke nama pembeli dalam waktu ±1 bulan (bisa lebih cepat tergantung lokasi)
✅ 7. Terima Sertifikat atas Nama Pembeli
Setelah proses selesai:
-
Sertifikat resmi kini atas nama pembeli
-
Simpan baik-baik dokumen asli: Sertifikat, AJB, bukti pajak, dll
⚠️ Tips Keamanan:
✅ Gunakan jasa PPAT resmi dan cek namanya di situs ATR/BPN
✅ Lakukan transaksi pembayaran di rekening bersama (escrow) jika belum yakin
✅ Hindari beli properti tanpa sertifikat atau girik tanpa pendamping hukum
